万科中报净利增25% 全年或可销售1370亿

8月6日晚，万科公布半年度业绩报告。上半年万科实现营业收入307.2亿元，净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%。截至6月底，万科已售未结资源规模达到1392万平方米，对应合同金额达到1464亿元，相当于公司一年多的销售量。

另外，万科上半年实现销售面积602.5万平方米，销售金额625.4亿元，同比下降4.7%。。万科方面表示，根据目前的推盘计划，下半年销售高于上半年、全年销售超越去年应无疑问。截至6月底，万科持有现金470.1亿元，为把握未来市场机会创造了良好条件。此外，继去年上半年之后，今年上半年万科的整体税金支出再度超过百亿，达到103.5亿元。

万科总裁郁亮表示，调控促使住宅日益回归基本的居住属性，企业需要顺应政策导向和行业变化趋势。未来万科将继续坚持面向自住需求的产品定位，坚持“为普通人盖好房子”、“盖有人住的房子”的产品服务理念，在提高产品性能的基础上，继续探索和加强服务配套，提高客户居住感受。

全年或可销售1370亿

万科董事会秘书谭华杰表示，今年万科的新推盘资源主要集中在下半年特别是在四季度，上半年推盘量不大，明显低于去年同期，但通过合理的销售策略，公司仍然保持了销售面积的同比增长，此外销售金额也高于同期推盘金额。9月份之后预计推盘会有明显增加，只要市场环境不发生太大的不利变化，全年销售超越去年是大概率事件。

中投证券研究报告指出，万科下半年新推盘较多，在信贷适度宽松及政策微调继续刺激刚需释放的背景下，下半年销售将有序释放，有望创新高。公司12年业绩全部和13年约60%业绩已锁定，伴随房价的企稳回升，毛利率将逐步提升，盈利持续向好。

国金证券(600109,股吧)也认为，万科产品以刚需类型为主，不是调控针对的对象，受调控的负面影响响度较小;结合公司较强的品牌优势和灵活的销售策略，预估公司全年销售能够达到1370亿元。

上半年万科的销售均价为10380元，较去年同期下降10.6%，与此同时，公司的结算均价也有所降低。谭华杰表示，这反映了市场调整期部分城市或区域住房价格调整的影响，但更主要的原因还是销售结构的变化。

此外，刚刚发布的销售月报还显示，7月万科实现销售面积96.0万平方米，销售金额103.9亿元，同比分别上升22.8%和14.4%。截至7月，万科累计实现销售面积698.5万平方米，销售金额729.3亿元，分别同比上升9.6%和下降1.6%。

470亿现金随时拿地

中报显示，上半年万科实现结算面积263.8万平方米，同比增长90.7%;结算收入302.2亿元，同比增长55.4%;营业收入307.2亿元，净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%。

谭华杰表示，去年上半年结算资源中，深圳、广州、上海等城市在市场环境较好时销售的产品占比较高，因此结算均价和毛利率均处于较高水平，相比之下，今年上半年结算均价和毛利率下降属于正常现象。

他同时指出，虽然利润率有所下降，但投资者最关心的ROE水平仍然在提升。上半年万科全面摊薄的净资产收益率为6.76%，比去年同期的6.44%提高0.32个百分点。

据了解，截至6月底，万科合并报表范围内尚有1392万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1464亿元，较2011年末分别增长28% 和20%，为未来的业绩体现奠定了良好基础。截至6月底，万科各类存货中，现房库存仅81.9亿元，占各类库存的比例仅为3.62%。

由于已售未结资源规模进一步提升，预收帐款增加，万科上半年资产负债率达到78.9%。但如果剔除预售帐款，万科真实负债占总资产的比例只有 39.3%，较去年年末下降0.3个百分点，低于A股房地产上市公司一季报的整体水平49%。在衡量企业偿债能力的净负债率指标上，公司中期时净负债率为 22.8%，较年初的23.8%有所下降。

截至6月底，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了37%，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元。万科表示，在房地产行业整体融资环境尚未有根本改善的情况下，充裕的资金既是确保经营安全的保障，也为公司把握土地市场上可能出现的机会提供了良好的条件。

毛利率有所下滑的担忧

上半年万科新获取开发项目13个，对应万科权益规划建筑面积约174万平方米，平均楼面地价约2230元/平方米。此外，万科还参与1个城市更新改造类项目，根据当前规划条件，由万科负责开发的部分用地面积约13万平方米，计容积率建筑面积约39万平方米，预计平均楼面综合改造成本和地价约 3800元/平方米。来源:金融黄埔教育
(lledior)